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马光远:集体建设用地建租赁房,房价会大跌?

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近日,国土资源部和住建部联合制定了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,称为构建购租并举的住房体系,确定在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

按照方案的描述,利用集体建设用地建设租赁住房的好处有三:一是可以增加租赁住房供应,缓解住房供需矛盾,有助于构建购租并举的住房体系,建立健全房地产平稳健康发展长效机制;二是有助于拓展集体土地用途,拓宽集体经济组织和农民增收渠道;三是有助于丰富农村土地管理实践,促进集体土地优化配置和节约集约利用,加快城镇化进程。除此之外,通过改革试点,在试点城市成功运营一批集体租赁住房项目,完善利用集体建设用地建设租赁住房规则,形成一批可复制、可推广的改革成果,为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。

但是,这个文件发布之后,引发了一些专家和自媒体标题党的狂欢,什么“楼市又出王炸,房价将大跌”等等吸引眼球的廉价卖笑标题充斥着各个媒体。在一个观点极其掉价的时代,只要为了吸引阅读和眼球,知识分子真的连最起码的底线都不要了。笔者最近因为身体及其他诸多原因,没有对房地产市场出台的一些政策发文解读,但看到这么多误导市场和公众的文章,忍着身体的不适出来说两句。

利用集体建设用地搞租赁房试点的最大价值和意义究竟在哪里?我想告诉大家的是,不管这个试点有多少意义,但唯一不可能的意义是导致房价大跌,因为房价大跌从来都不是政策的选项。从去年的“9.30”开始调控,到今年的“3.17”楼市画风大变,中国房地产无论是政策和市场的天都变了,但我一直强调,不管政府出台什么样的政策,都不会真的打压房地产,而是防止房价暴涨之后引发的系统性风险,防风险、稳定市场从来都是政策极力推动的目标。

集体建设用地搞租赁房试点,最大的好处在哪里?正常的逻辑是,集体建设用地相对于国有建设用地,首先是便宜,这样可以让房租稳定在一个可以接受的水平,避免出现国有建设用地搞租赁房,房租居高不下的尴尬。但这和房价真的没有关系,试点的13个城市,除了沈阳房价相对平稳,其他城市都经历了2016年房价的暴涨,集体建设用地少量的入市,并不会对这些城市的房价造成实质性的冲击。那些动辄某个举措会引起房价大跌的观点不仅天真,更是无耻。在房地产市场上,迎合民众痛恨高房价的心理,说一些民众爱听的动辄预测房价要大跌的话的人,是最没有道德的。在高压政策下,一些城市的房价会出现调整,但这和集体建设用地搞租赁房试点没有半毛钱的关系。

当然,我看到一些观点认为,利用集体土地搞租赁房试点,为“小产权房”的平反打开了政策之门。有关部门随即立即辟谣:集体建设用地搞租赁房试点和“小产权房”完全是两码事,一个是合法合规,一个是违法违规。语气极为严厉铿锵,这是可以理解的。因为真正可能导致房价大跌的恰好是“小产权房”的转正问题,而不是集体建设用地搞租赁房试点。过去多年围绕“小产权房”问题,政策基本陷入停滞,除了划定的触碰几条红线的明确拆除之外,剩下的大量的小产权房究竟如何处理,仍然没有明确的结论。甚至全国小产权房的数量究竟有多少,也是讳莫如深。笔者一直比较采信的数字是60多亿平这个数字,如果这些“小产权房”真的绝大多数转正,他们对整个房价的冲击将是实实在在的,这也就是为什么有关部门第一时间澄清的奥妙所在。

但集体建设土地的“同权入市”问题,已经在十八届三中全会正式提出,突破只是时间问题,一旦在整个问题上破冰,“小产权房”的违法性争议将更大。三中全会提出集体建设用地的改革方向之后,之所以迟迟没有太大的实质性举措,笔者认为担心之一就是一旦大量的集体建设用地入市,势必对以前完全垄断的土地一级市场造成冲击,进而冲击房价。这是很多利益博弈方不愿意看到的,因而才显得小心翼翼,如同龟步。但是,在一些城市土地储备有限的情况下,集体建设用地的入市是迟早的。今天可以搞租的试点,明天就可以搞售的试点。

对于房价,笔者过去一直强调土地交易制度对高房价的关键作用,在完全垄断的土地供应制度下,土地只能是稀缺的,只有稀缺才能制造最大的价值。因此,解决高房价的根子在于土地制度的突破,这也是笔者一直呼吁的真正的长效机制。让集体土地入市,哪怕小心翼翼,也有打破垄断的里程碑意义,只要放开一点点口子,也会被撕得很大,对垄断的土地供应制度造成极大的冲击,进而冲击高房价。基于此,笔者虽然不认为集体土地搞租赁房试点会导致房价下跌,但笔者乐于看到在土地制度层面的突破,哪怕只有一点点,其重大的意义和长期的意义也不容低估。

思考题:本该周二相见的光远大大,今天见到是不是有点意外,有点惊喜?如题,集体建设用地建租赁房,你觉得会导致房价大跌吗?为什么?

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